Baurecht: Was kann man bei Einstellung von Bauarbeiten tun?

Baurecht-Expertenhinweis: Wenn Sie als Bauherr vor dem Problem stehen, dass Ihr Bauunternehmer seine Arbeiten eingestellt hat, sollten Sie zügig handeln. Welche Rechte man bei Baueinstellung hat und ausüben sollte, kommt auf die konkrete Vertragssituation und auf den Grund der Baueinstellung an. Gibt es keinen vernünftigen, berechtigten Grund für die Einstellung der Bauarbeiten, und wird dadurch die vertragliche Fertigstellungsfrist gefährdet, können Sie als Bauherr den Vertrag aus wichtigem Grunde kündigen, was den Bauunternehmer zum Schadensersatz verpflichtet. Oftmals werden die Arbeiten jedoch wegen fehlender Abschlagszahlungen eingestellt. Hier ist Vorsicht geboten, da ein Rechtsstreit ins Haus steht.

Baurecht: Schadensersatz bei Kündigung des Bauvertrags?

Baurecht-Expertenhinweis: Wenn der Bauherr zu Recht außerordentlich kündigt, muss der Bauunternehmer die Mehrkosten tragen, die der Bauherr an einen Folgeunternehmer zahlen muss, der die Leistung des gekündigten Bauvertrags fertig stellen soll. Der Bauherr ist aber grundsätzlich weder verpflichtet den günstigsten Folgeunternehmer zu suchen noch mehrere Angebote einzuholen. Vielmehr ist hinsichtlich der ursprünglich vorgesehenen Fertigstellungsfrist ein Folgeunternehmer zu finden, der kurzfristig den Auftrag zu Ende ausführen kann. Aber hier ist Vorsicht geboten, da mit dem erstbesten Folgeunternehmer neue Probleme entstehen können. Dies betrifft insbesondere die Mängelhaftung für die vorangegangen Arbeiten und die Schnittstellen.

Baurecht&Vergaberecht: Wie erhält man einen öffentlichen Auftrag?

Vergaberecht-Expertenhinweis: Um einen solchen öffentlichen Auftrag zu erhalten, sucht man am besten nach einer geeigneten Ausschreibung und bewirbt sich innerhalb der dort genannten Frist. Die Vergabeverfahren sind sehr unterschiedlich. Es ist daher wichtig, sich ordnungsgemäß zu bewerben, gegebenenfalls Fragen zu stellen und etwaige Fehler bei der Ausschreibung rechtzeitig zu rügen. Die Ausschreibungen werden von Personen verfasst, die oftmals viel Erfahrung mit Ausschreibungen haben. Umso wichtiger ist es, dass man sich bei der Bewerbung unterstützen lässt.

Benötigt man einen Rechtsanwalt mit oder ohne Fachanwaltstitel?

Sie brauchen keinen Rechtsanwalt mit Fachanwaltstitel. Es spielt keine Rolle, ob Sie einen Rechtsanwalt mit oder ohne Fachanwaltstitel haben. Wichtig ist, dass der Rechtsanwalt sich auf das für Sie maßgebliche Rechtsgebiet spezialisiert hat. Grundsätzlich ist zwar jeder Rechtsanwalt aufgrund der Ausbildung befähigt, das Richteramt auszuüben. Aber die Vielfalt der Rechtsgebiete erfordert eine Spezialisierung. So gibt es auch bei den Landgerichten Spezialkammern, die sich vornehmlich mit Bausachen befassen. Wenn Sie dann noch einen Rechtsanwalt finden, der sich mit allen angrenzenden Rechtsgebieten befasst, ist dies umso besser. Folgende Kombinationen können hilfreich sein: Baurecht, Immobilienrecht, WEG-Recht, Mietrecht, Bankrecht, Vergaberecht, Insolvenzrecht.

OLG München: Nichtige Vertragsklausel eines Bauträgervertrags zur Übergabeverpflichtung

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Dr. J.-E. Fischer in Rechtsprechung · 24 April 2020
Tags: Baurecht, Rechtsanwalt, München, Bauträger, Vertragsrecht, Fischer, OLG, München, Rechtsprechung

OLG München, Beschluss vom 28.01.2019, Az. 28 U 3555/18 Bau:

Das OLG München hat im o.g. Beschluss die Rücknahme der Berufung nahegelegt und ausführlich begründet, weshalb die Berufung gegen die Entscheidung des Landgerichts München I keine Aussicht auf Erfolg hat.

Im Fokus der rechtlichen Überprüfung stand folgende Vertragsklausel:

"Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme nach Ziff. 2. durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate."

Das Landgericht hat insoweit ausgeführt, dass sich aus der Gesamtschau der vertraglichen Regelungen ergibt, dass der Veräußerer nur dann zur Übergabe verpflichtet ist, wenn die Abnahme durchgeführt und die Bezugsfertigkeitsrate geleistet wurde. Die Übergabe werde mithin auch davon abhängig gemacht, dass der Erwerber die Abnahme erklärt. Dies beziehe sich auf beide dargestellten Varianten der Vertragsbestimmung, also auch auf die Zug-um-Zug zu leistende Zahlung. Das Landgericht legt weiter dar, dass die Beklagte vorliegend die Übergabe des Besitzes gerade wegen der nicht erklärten Abnahme verweigert. Die Definition der Besitzübergabe als einen Vorgang, der die Abnahme des Sondereigentums voraussetze, stelle eine nach § 12 MaBV unzulässige Einschränkung der Verpflichtungen des Bauträgers dar. Nach § 3 Abs. 2 MaBV dürfe der Bauträger die Bezugsfertigkeitsrate nur fordern, wenn er gleichzeitig den Besitz einräume. Diese gleichzeitige Besitzeinräumung dürfe der Bauträger nicht davon abhängig machen, dass der Erwerber zuvor das Sondereigentum abgenommen haben müsse. Eine solche Besserstellung des Bauträgers und letztlich Beschneidung der Rechte des Erwerbers sei in der MaBV nicht vorgesehen und verstoße gegen die Regelung des §§ 3 Abs. 2 und 12 MaBV. Dies führe zur Nichtigkeit des Ratenplans gemäß § 134 BGB.

Nach Ansicht des OLG München müsse auch die die Fälligkeit begründende vertragliche Regelung der Ratenzahlungsstaffelung des Vertrages in Zusammenhang mit der genannten Übergaberegelung gesehen werden. Aus der Zusammenschau der vertraglichen Regelungen ergebe sich eine mit den Bestimmungen der MaBV nicht in Einklang zu bringende Besserstellung des Bauträgers gegenüber dem Erwerber bzw. spiegelbildlich eine unzulässige Beschränkung der Rechte des Erwerbers. Durch die Verquickung des Abnahmeerfordernisses des Sondereigentums seitens des Erwerbers mit der Übergabepflicht des Bauträgers werde im Ergebnis eine nicht gerechtfertigte Besserstellung des Bauträgers und eine Einschränkung seiner in der MaBV festgelegten Verpflichtungen bewirkt.